Gecina : Résultats au 30 juin 2017

Un premier semestre historiquement actif : performances
opérationnelles et rapprochement amical avec Eurosic

PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Gecina (Paris:GFC):

Un rendement global de +17,0% en 6 mois et +22,2% sur un an

• ANR triple net par action en hausse de +15,0% sur le premier
  semestre à 152€ par action
• Valorisation du patrimoine en hausse de +10,4% sur 6 mois,
  résultant de la reprise des marchés locatifs combinée à une nouvelle
  compression des taux de capitalisation, ainsi qu’à la poursuite de
  l’extraction de valeur sur les actifs en développement
• Forte revalorisation du patrimoine résidentiel (+23,0% sur 6 mois) reflétant
  l’appétit croissant des institutionnels pour cette classe d’actifs

RRN conforme aux attentes du Groupe et confirmation des objectifs 2017

• Contraction du résultat récurrent net sur le premier semestre
  2017, résultant des importants changements de périmètres intervenus
  en 2016 (1,7 Md€ de cessions d’immeubles non stratégiques ou
  matures, et mises en restructuration de 5 immeubles)
• Ces effets de périmètres ne joueront plus au second semestre 2017
  dont le RRN devrait être au moins égal à celui enregistré au second
  semestre 2016¹ (hors effets de l’intégration d’Eurosic)
• Confirmation de l’objectif d’une baisse du RRN en 2017,
  retraité de l’effet de la cession de la santé et avant prise en compte
  de l’intégration d’Eurosic, de près de -5% à -6%²

Accélération du rythme de commercialisations et livraisons de projets
dans un marché porteur

• Un marché porteur, favorable au patrimoine et à la stratégie de
  Gecina
• Hausse des revenus locatifs à périmètre constant sur les bureaux de
  +2,1%
• Succès locatifs majeurs depuis début 2017, avec près de
  95 000 m² loués, pré-loués, reloués, renégociés représentant près de
  36,1 M€ de loyers économiques
• Près de 33 000 m² livrés au premier semestre à Paris (55
  Amsterdam) et à Lyon (Gerland/Septen) commercialisés à près de 80%
• Taux de pré-commercialisation du pipeline porté à 35% (avec notamment
  depuis le début de l’année Octant-Sextant et Ville-l’Evêque)

Une année 2017 d’ores et déjà historique pour Gecina avec le projet
d’acquisition d’Eurosic

• Accélération de la stratégie de rendement global de Gecina
  • Accélération de la rotation du patrimoine avec un
    programme de cessions prévu supérieur à 1,2 Md€
  • Pipeline de projets combiné porté à près de 2,5 Md€
    (sur le périmètre fin 2016) prévoyant des livraisons s’étalant de
    2017 à 2019
  • Relution immédiate de +10% en année pleine sur le RRN par
    action
• Renforcement du positionnement stratégique du Groupe sur les
  marchés immobiliers
  • Renforcement de la spécialisation sur les bureaux (>80% du
    patrimoine total post programme de cessions)
  • Renforcement de la centralité du patrimoine de bureaux
    (>60% dans Paris intramuros post programme de cessions)
  • Maillage du marché parisien sans équivalent (renforcement
    et accès à de nouveaux marchés du bureau au cœur de Paris)
• Une opération sécurisée et un bilan préservé
  • Opération sécurisée et intégralement financée notamment avec
    l’émission de 1,5 Md€ de dette obligataire avec un coupon moyen de
    1,3%
  • Augmentation de capital de 1 Md€ avec émission de
    droits préférentiels de souscription prévue pour refinancer une
    partie de la dette

Nouvelle organisation mise en place le 3 juillet pour favoriser la
performance opérationnelle

• Création de 2 business units pour le Bureau et le Résidentiel,
  et recrutement de deux directeurs exécutifs en charge de ces pôles,
  permettant d’avoir un meilleur suivi des performances opérationnelles
  et financières des portefeuilles concernés
• La mise en place d’une business unit dédiée au patrimoine
  résidentiel traduit l’ambition de Gecina de se concentrer en priorité
  sur l’optimisation de l’exploitation et de la valorisation de ce pôle

¹ Toutes choses égales par ailleurs
² Cet
objectif pourra être revu à la hausse comme à la baisse en fonction des
opportunités d’investissements et de cessions qui pourraient être
réalisées en cours d’année.

Chiffres clés

* Excédent brut d’exploitation diminué des frais financiers nets et
des impôts récurrents tels que définis dans les comptes présentés en
annexes de ce communiqué
** Tableau de passage entre les
capitaux propres du Groupe issus des états financiers et l’ANR triple
net EPRA disponible dans le chapitre 3.7 du rapport financier semestriel

Un premier semestre historiquement actif sur
des marchés immobiliers favorables

Les résultats du premier semestre 2017 traduisent la solide dynamique
des marchés locatifs et de l’investissement parisiens, avec une hausse
de l’ANR triple net EPRA de +15% sur 6 mois, et une hausse des
loyers de bureaux à périmètre constant de +2,1%.

La bonne tenue des marchés parisiens a en outre favorisé la finalisation
d’importants succès locatifs depuis le début de l’année avec près de 95
000 m² d’ores et déjà loués, pré-loués, reloués ou renégociés, avec
notamment la précommercialisation des immeubles Octant-Sextant
(Levallois-Perret) et du 20 Ville-l’Evêque (Paris QCA). Ces
commercialisations renforcent ainsi la confiance de Gecina dans les
perspectives de croissance attendues pour les années qui viennent,
notamment du fait de son pipeline de projets en cours de développement.

Ces résultats reflètent également une phase de transition entre
l’effet des importants volumes de cessions et de mises en
restructuration réalisés en 2016, qui sans surprise justifient la
contraction temporaire du résultat récurrent net sur ce premier
semestre, et les effets à venir de l’acquisition d’Eurosic ainsi que des
livraisons d’immeubles aujourd’hui en cours de développement. Ces
importants effets de périmètre qui jouent pleinement sur les 6 premiers
mois de l’exercice, n’auront que peu d’effets sur le second semestre.
Par conséquent Gecina confirme avec confiance son objectif pour 2017
d’un résultat récurrent net, hors effets de la cession de la santé et
sans prise en compte de l’acquisition d’Eurosic, en baisse de -5% à -6%.

Le semestre aura également été principalement marqué par le projet de
rapprochement amical avec Eurosic, dont la prise de contrôle
interviendra d’ici fin août. Cette opération est stratégiquement
structurante pour le Groupe, permettant de prolonger et d’accélérer le
déploiement de sa stratégie, conformément aux ambitions communiquées en
début d’année. Outre l’accélération du programme de rotation du
patrimoine au travers notamment de programmes de cessions dont les
processus sont déjà engagés, cette opération renforcera l’exposition du
Groupe aux secteurs les plus centraux du marché de l’immobilier de
bureaux, et notamment à Paris intramuros. L’ensemble combiné portera un
pipeline sans égal en Europe, principalement concentré sur les zones les
plus porteuses du marché, offrant ainsi une visibilité accrue en matière
de croissance du cashflow ainsi qu’en termes d’extraction de valeur. A
court terme, cette opération est relutive à hauteur de +10% par action
en année pleine.

Dans le cadre du financement de cette opération Gecina a déjà procédé au
refinancement d’une partie du bridge de 2,5 Md€ qui permettait le
financement de l’opération, au travers d’une émission obligataire
en trois tranches pour un total de 1,5 Md€ avec une maturité
moyenne de 10 ans et un coupon moyen de 1,3%. Une augmentation de
capital avec émission de droits préférentiels de souscription de 1 Md€
est également prévue.

En parallèle de cette opération, Gecina est restée active sur les
marchés avec un programme de rachat d’actions, aujourd’hui
clôturé ayant permis le rachat de titres pour un montant total de 224,5
M€ à un prix moyen de 121,8€ par action. Le Groupe a également finalisé l’acquisition
de deux immeubles de bureaux dans le QCA parisien et à La Défense
pour un total de 141,5 M€. En parallèle, Gecina a finalisé la cession
de logements pour 83 M€, et 142 M€ de cessions sont
sous promesse à fin juin 2017.

En outre, depuis le 3 juillet 2017, les équipes de Gecina travaillent
sur la base d’un nouveau schéma organisationnel. Deux business
units ont ainsi été créées pour le portefeuille de bureaux et le
portefeuille résidentiel. Deux directeurs exécutifs ont été recrutés à
cet effet (respectivement Valérie Britay et Franck Lirzin). Cette
nouvelle organisation a vocation à favoriser la compréhension et
l’amélioration des performances opérationnelles et financières des
portefeuilles concernés. Dans les trimestres qui viennent cette nouvelle
organisation devrait également favoriser l’intégration d’Eurosic. La
mise en place d’une business unit dédiée au pôle résidentiel
traduit l’ambition de Gecina de se concentrer en priorité sur
l’optimisation de la gestion opérationnelle de ce portefeuille, ainsi
que sur l’identification des opportunités d’extraction de valeur.

Méka Brunel, Directrice Générale : « Sur un an, la stratégie
mise en place par Gecina a permis de générer un rendement global de plus
de +22%, ce qui traduit non seulement les tendances favorables du marché
parisien du bureau, mais également la pertinence du positionnement du
Groupe sur les zones clés de la Région parisienne, ainsi que le
potentiel de croissance et de création de valeur porté par le pipeline
de projets. Le projet de rapprochement amical avec Eurosic confère un
caractère historique à ce premier semestre, faisant de Gecina la 4^ème
foncière européenne et la première sur le bureau.».

Calendrier Financier

Activité au 30 septembre 2017
19 octobre 2017

Revenus locatifs conformes aux prévisions du Groupe, et confirmation
de la hausse à périmètre constant

La performance locative à périmètre courant publiée au premier semestre
2017 reflète l’effet plein des importantes variations de périmètre
réalisées en cours d’année 2016 (cession du portefeuille de santé,
transfert de 5 immeubles dans le pipeline et cessions d’immeubles de
bureaux). Cet effet de base ne jouera pas au second semestre 2017.

Les revenus locatifs bruts totaux ressortent à 240,6 M€ sur le premier
semestre 2017. Retraités de la cession du portefeuille de santé, ils
s’inscrivent en baisse de -7,3% à périmètre courant, et en hausse de
+1,6% à périmètre constant.

A périmètre constant, le premier semestre confirme le retour
de la croissance locative (+1,6%). Cette dynamique, principalement
tirée par le portefeuille de bureaux, provient d’une indexation toujours
faible mais positive (+0,3%), d’une légère réversion positive, ainsi que
de la commercialisation d’immeubles qui étaient intégralement ou
partiellement vacants au premier semestre 2016.

A périmètre courant, la baisse de -7,3% (hors santé) s’explique
principalement par les cessions d’actifs de bureaux et de logements
réalisées en 2016 (avec une prime moyenne sur les dernières expertises
de l’ordre de +15%), mais également par la mise en restructuration
d’immeubles de bureaux à fort potentiel de création de valeur dès le
départ des locataires en place. Pour rappel, Gecina a intégré 7 nouveaux
projets de développement dans son pipeline courant 2016, dont 5 sont
issus du patrimoine du Groupe.

Sur la période, les pertes de loyers résultant des cessions (hors santé)
réalisées essentiellement en 2016 (Vinci-Rueil, Dassault-Suresnes,
Bourse-Paris, et logements par unités vacantes) s’élèvent à -7,0 M€. Les
mises en restructuration d’immeubles (notamment en 2016 Octant-Sextant à
Levallois-Perret, 20 Ville-l’Evêque à Paris, et Graviers-Neuilly),
représentent une perte de loyers de l’ordre de -17,8 M€.

Bureaux : une dynamique favorable sur les zones les plus
centrales

A périmètre constant les loyers s’inscrivent en hausse de +2,1%
conformément aux attentes du Groupe. Cette hausse traduit l’amélioration
du taux d’occupation financier à la suite notamment de la
commercialisation de Pointe Métro 2 à CREDIPAR et de la
commercialisation du Cristallin au Groupe Renault. Cette hausse
bénéficie également d’une indexation faiblement positive (+0,4%) et
d’une légère réversion positive. Cette performance organique dans un
contexte d’amélioration des conditions locatives de marché, permet au
Groupe de confirmer que la variation des loyers de bureaux à
périmètre constant devrait être positive en 2017.

A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s’inscrivent
en baisse de -8,3% sous l’effet des changements de périmètres réalisés
en 2016 (cessions et mises en restructuration), alors que l’effet des
livraisons reste encore mesuré sur ce seul premier semestre.

Un taux d’occupation stable, à un niveau toujours élevé

Le taux d’occupation financier moyen (TOF) au premier semestre
2017 s’établit à 95,5% hors santé affichant une stabilité sur 6 mois
comme sur un an. Sur le bureau, ce taux est en légère amélioration en
raison de la commercialisation de certains actifs jusqu’ici vacants à
Gennevilliers (Pointe Métro 2), et à Boulogne (Le Cristallin) notamment.

Résultat récurrent net part du Groupe conforme aux objectifs du Groupe

Le résultat récurrent net part du Groupe s’inscrit en repli de
–11% hors effets de la cession du portefeuille de santé (finalisée le 1^er
juillet 2016), conformément aux attentes du Groupe. Ce recul traduit
essentiellement le volume important d’actifs mis en redéveloppement
en cours d’année 2016 (notamment Octant-Sextant à Levallois, 20 Ville
l’Evêque à Paris et Neuilly Graviers), ainsi que l’effet des cessions
réalisées en 2016 avec 15% de prime sur les dernières expertises
(Rueil Malmaison – Vinci, Suresnes- Dassault, Neuilly – Peretti et
Paris-Bourse).

Dans la mesure où la contraction du RRN au premier semestre reflète
principalement des changements de périmètres effectués en grande partie
au premier semestre 2016 et au début du second semestre 2016 (cessions
d’immeubles de bureaux et mises en restructuration) ainsi que la
finalisation de la cession du portefeuille de santé (le 1^er
juillet 2016), cet effet ne devrait pas se réitérer sur le second
semestre. Gecina confirme donc que le résultat récurrent net en 2017,
hors effet de l’intégration d’Eurosic et retraité de l’effet de la
cession de la santé, devrait être en baisse de l’ordre de -5% à -6%³.
Cette performance attendue reflète l’effet combiné d’une croissance
sous-jacente attendue autour de +2% à +3%⁴, et de l’effet des
mises en restructuration, dilutives à court terme, mais qui seront
relutives dès leurs livraisons principalement attendues en 2018 et 2019.

³ Ces objectifs ne supposent aucune cession ni investissement
et pourront être par conséquent revus à la hausse comme à la baisse en
fonction des opportunités d’investissements et de cessions qui
pourraient être réalisées en cours d’année.
⁴ Intégrant
l’effet des cessions hors santé réalisées en 2016, des livraisons
d’actifs en 2016 et 2017, et de la croissance organique.

La marge locative s’établit à 92,0%, stable par rapport au
premier semestre 2016 (hors portefeuille de santé). La baisse de la
marge locative sur le portefeuille résidentiel (-110 pb à 81,0%) étant
compensée par la hausse de la marge locative sur les bureaux (+80 pb à
95,9%). Cette hausse s’explique par l’amélioration du taux d’occupation
sur le bureau ainsi que par l’optimisation de certains postes de charges.

Baisse du coût moyen et nouvel allongement de la maturité moyenne de
la dette

Gecina a poursuivi l’optimisation de son passif en profitant d’un
environnement toujours favorable pour progresser sur l’ensemble de ses
indicateurs financiers.

Les frais financiers nets sont en baisse de -22,1% par rapport au
premier semestre 2016 à 36,6 M€.

Le coût moyen de la dette (y compris lignes de crédit non tirées)
s’élève au premier semestre 2017 à 2,1% en légère baisse de -10 pb par
rapport à 2016, résultant des efforts d’optimisation réalisés dans un
contexte de marché très favorable.

En conséquence l’ICR de Gecina s’inscrit encore en légère hausse,
passant de 4,9x fin 2016 à 5,0x à fin juin 2017.

A fin juin 2017, la maturité moyenne de la dette du Groupe est portée
à 8,6 années (contre 6,7 années à fin 2016 et 5,2 années fin juin
2016). Cette augmentation de la maturité moyenne de la dette profite
principalement des placements obligataires réalisés dans le cadre du
financement de l’opération de l’acquisition d’Eurosic, le 27 juin 2017
pour 1,5 Md€ avec un coupon moyen de 1,3% et une maturité moyenne de 10
ans, mais également du renouvellement par anticipation de près d’1Md€ de
lignes de crédit non tirées.

La dette nette à fin juin 2017 s’élève à 3 936 M€, soit une
baisse de de 803 M€ sur l’année, en raison d’un profil largement net
vendeur sur la période. Sur 6 mois en revanche la dette nette croit de
354 M€ en raison du financement du programme de rachat d’actions et de
l’avancée du pipeline de développement.

A fin juin 2017, le LTV de Gecina, s’élève à 27,6% droits inclus et
29,3% hors droits, quasiment stable sur 6 mois (-10 pb). Cette
stabilité traduit les effets compensés du programme de rachat d’actions
et des investissements réalisés au titre du pipeline d’une part, et
d’autre part la revalorisation du patrimoine et les cessions d’actifs
sur le premier semestre.

Un premier semestre historiquement actif en matière d’investissements

Projet d’acquisition d’Eurosic : un patrimoine immobilier de 6,2 Md€⁵
(dont 86% de bureaux)

Gecina a annoncé le 21 juin 2017 avoir reçu le soutien des 6 principaux
actionnaires d’Eurosic (représentant près de 95% du capital) via la
conclusion de contrats fermes de cessions de blocs et d’engagements
d’apport à l’offre publique qui sera déposée après l’acquisition des
blocs. Le patrimoine concerné par cette transaction est principalement
constitué de bureaux (à hauteur de 86%) et essentiellement situé au cœur
de Paris (59% du portefeuille de bureaux étant situé dans Paris
intramuros, et 24% dans le reste de la Région Parisienne).

Cette opération, conforme à la stratégie du Groupe, permettra d’accélérer
le programme de rotation du portefeuille (avec a minima 1,2 Md€ de
cessions envisagées dans les 12 mois), ainsi que d’accroître les
perspectives de croissance et de création de valeur au travers d’un pipeline
supplémentaire de l’ordre de 1 Md€ (à fin 2016), principalement situé à
Paris.

A l’issue des cessions d’actifs envisagées, dont une partie est
d’ores et déjà engagée, le poids du Bureau dans l’ensemble combiné
sera porté au-delà de 80% (contre 76% pour Gecina seule au 30
juin 2017) et la part de celui-ci au cœur de Paris intramuros sera
accrue au-delà de 60% (vs. 55% actuellement).

Cette opération améliorera significativement le maillage de Gecina au
cœur de la ville de Paris, notamment dans les zones clés des 6^ème
et 7^ème arrondissements de Paris, mais également dans les
quartiers émergents des 9^ème et 10^ème arrondissements.

Le financement de cette opération est sécurisé par un bridge de 2,5
milliards d’euros, qui a été partiellement refinancé par des émissions
obligataires pour 1,5 milliard d’euros (avec un coupon de 1,3% en
moyenne et une maturité moyenne de 10 ans). Le solde sera refinancé par
une augmentation de capital avec droits préférentiels de souscription de
1,0 milliard d’euros⁶. Par ailleurs, cette opération
permettra à Gecina d’accélérer la stratégie de rotation de son
portefeuille immobilier, avec un minimum de 1,2 milliard d’euros de
cessions⁷ qui devraient être réalisées dans les douze mois.
En conséquence, le ratio de LTV sera maintenu en deçà de 40%. Des
cessions supplémentaires de 1 milliard d’euros pourraient être
envisagées en fonction des conditions de marché.

Acquisition de 2 immeubles de bureaux dans le QCA et à La Défense depuis
le début de l’année

Gecina a également finalisé depuis le début de l’année, l’acquisition de
deux immeubles de bureaux dans des zones clés du marché du bureau en
Région parisienne.

Le Groupe a ainsi réalisé l’acquisition d’un immeuble de près de
5 000 m², rue de Courcelles dans le QCA parisien pour près de 63 M€ hors
droits. Cet immeuble est adjacent à un actif de près de 20 000 m² déjà
détenu par Gecina (Le Banville), permettant ainsi d’envisager à terme la
réalisation d’importantes synergies immobilières.

Le 4 juillet, Gecina a également finalisé l’acquisition à La Défense,
d’un immeuble de bureaux d’une surface totale de 10 500 m², sur la base
d’un rendement net immédiat de l’ordre de 5,7%, pour 78,5 M€. Cet
immeuble est intégralement loué avec une durée ferme résiduelle de 3 ans
et se situe sur la ZAC Danton à proximité immédiate des immeubles T1&B
déjà détenus par Gecina.

Programme de rachat d’actions : 1,8 million de titres pour 224,5 M€,
soit en moyenne 121,8 € par action

Au premier semestre 2017, Gecina a procédé au rachat de ses propres
titres dans le cadre de son programme de rachat d’actions, mis en place
le 24 février. Ce programme de rachat d’actions a été clôturé le 21
juin, après avoir permis de procéder au rachat de près de 1,8 million de
titres pour un montant total de 224,5 M€, soit en moyenne 121,8 € par
action.

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Vu, +33 (0)1 44 82 46 13
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