Gecina : Résultats au 30 juin 2018

Résultat Récurrent Net 2018 par action attendu en hausse de plus de
+8%

vs. +3% à +6% initialement attendu

PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Gecina (Paris:GFC):

• Dépassement des objectifs fixés lors de
  l’acquisition d’Eurosic
  • Révision des attentes 2018 : RRN par action maintenant attendu en
    hausse de plus de +8%
  • LTV proforma des cessions sous promesses d’ores et déjà en deçà de
    40% (à 38,4%) avec 1,6 Md€ de cessions réalisées ou sécurisées
    depuis l’acquisition d’Eurosic ¹
  • 1,9 Md€ de dettes levées ou renégociées sur le semestre
• Une solide dynamique commerciale confirmée sur
  un marché porteur
  • 108 000 m² loués ou reloués représentant 49,3 M€ de loyers
    annualisés
  • Croissance des loyers de bureaux à périmètre constant maintenant
    attendue autour de +2% pour 2018
• Une confiance renforcée sur le moyen et long
  terme
  • Un portefeuille de projets de développement représentant 145 M€ de
    loyers potentiels supplémentaires
  • 14 opérations livrées en 2018-2019 avec un volume locatif
    potentiel de 116 M€, commercialisées à 65%
  • Une maturité moyenne de la dette portée à 7,4 années et des
    couvertures de 7,6 années

Chiffres clés (hors IFRIC 21)

Méka Brunel, Directrice Générale : « L’intégration
d’Eurosic a été finalisée en moins d’un an dans tous les domaines grâce
au travail mené par l’ensemble des équipes des deux sociétés. A cela
s’ajoute la dynamique importante du marché nous permettant d’atteindre
de belles performances opérationnelles (cessions, développements,
pré-commercialisations, …), financières, sociétales… Nous envisageons
sereinement l’avenir et relevons notre guidance pour 2018 ».

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¹ Hors cessions de logements

Eléments et chiffres clés du premier semestre 2018

Un premier semestre sous le signe de l’intégration réussie d’Eurosic

• Résultat Récurrent Net en hausse de +50,8% à
  230,3 M€ soit +31,2%² par action, traduisant un effet
  relutif de l’acquisition d’Eurosic supérieur aux attentes initiales de
  Gecina
• Hausse de l’ANR triple Net de +5,8%⁽²⁾ sur
  12 mois à 156,6 € / action
• Baisse du coût moyen de la dette de -30 pb en 6 mois à 1,4% (y
  compris coût des lignes de crédit non tirées) et une maturité moyenne
  en hausse à 7,4 années

1,3 Md€ de cessions sécurisées depuis le début de l’année, portant le
LTV proforma en deçà de 40%

• 1,2 Md€ de cessions tertiaires supplémentaires réalisées ou
  sécurisées depuis le début de l’année, portant à 1,6 Md€ le volume
  de cessions sécurisées depuis l’acquisition d’Eurosic, soit
  au-delà du minimum annoncé lors de l’annonce de l’opération (entre 1,2
  Md€ et 2,2 Md€)
• 69 M€ de cessions de logements sécurisées
• LTV proforma des cessions sous promesse à 38,4%, ramené en
  dessous de 40% conformément aux engagements pris par Gecina
  lors de l’acquisition d’Eurosic
• Un portefeuille recentré sur les zones les plus centrales de la
  Région parisienne

Une solide dynamique en matière de commercialisations avec 108 000 m²
loués ou pré-loués depuis le début de l’année

• Représentant un volume locatif annualisé de l’ordre de 49,3 M€
• Taux de vacance inférieur à 2,3% sur le portefeuille parisien de
  Gecina
• Importants succès locatifs enregistrés sur les actifs en
  développement, en amont de leurs livraisons, sur la base de loyers
  supérieurs aux attentes initiales du Groupe

Perspectives de création de valeur et de croissance, engagées au
travers des projets en cours de développement, dont les livraisons sont
principalement concentrées dans les 12 à 18 mois qui viennent

• 2,6 Md€ d’opérations déjà engagées, représentant près de 145 M€
  de loyers potentiels
  • 2 actifs livrés au premier semestre dans Paris intra-muros
    (Ville l’Evêque et le Jade) représentant près de 13 M€ de loyers
    potentiels
  • 12 livraisons d’actifs attendues entre 2018 et 2019,
    représentant plus de 103 M€ de loyers potentiels, et dont
    près des 2/3 des surfaces sont d’ores et déjà pré-louées
• 2,4 Md€ d’opérations potentielles additionnelles à moyen et
  long terme, portant à 4,9 Md€ un pipeline total situé à 70% dans
  Paris, avec un rendement attendu de 6% à livraison

Premiers effets du repositionnement du portefeuille résidentiel au
cœur de la stratégie de Gecina

• Gecina a affiché son intention de conserver le patrimoine résidentiel
  au cœur de son portefeuille, avec l’ambition d’en extraire le
  potentiel de croissance organique et de création de valeur
• La mise en place de nouveaux process, et notamment d’étude des
  potentiels de réversion, d’amélioration des procédures de relocation
  et d’extraction de valeur, permettent d’ores et déjà d’afficher une
  amélioration de la croissance locative à périmètre constant (+1,8%) et
  des expertises retenues à fin juin 2018 (+3,2% sur 6 mois)

Des attentes relevées pour 2018 et des perspectives solides à moyen
terme

• Les tendances favorables observées sur les marchés de référence de
  Gecina, et le succès de la rapide intégration d’Eurosic au-delà des
  attentes initiales du Groupe permettent de relever les attentes pour
  2018 en matière de Résultat Récurrent Net qui est maintenant
  attendu en hausse de plus de +8% (contre +3% à +6% jusqu’alors)
• Une confiance renforcée sur le moyen et long terme, avec un pipeline
  engagé de 2,6 Md€ représentant 145 M€ de loyers potentiels
  supplémentaires. 14 opérations doivent être livrées entre 2018 et 2019
  avec près de 116 M€ de loyers potentiels. En outre, le Groupe a accru
  la maturité moyenne de sa dette en la portant à 7,4 années et celle de
  ses couvertures à 7,6 années.

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² Post ajustement de la distribution de DPS liés à
l’augmentation de capital réalisée en août 2017 (coefficient
d’ajustement de 0,97391)

Revenus locatifs en amélioration

Les revenus locatifs bruts totaux ressortent à 335,4 M€ sur le premier
semestre 2018, en hausse de +39,4%, et de +1,8% à périmètre constant,
marquant une surperformance notable au-delà de l’indexation.

A périmètre courant, la hausse de +39,4% résulte principalement
d’un changement de périmètre important avec l’intégration d’Eurosic
(+99,5 M€) au cours du deuxième semestre 2017. Cet effet sera par
conséquent mécaniquement moindre sur le deuxième semestre, d’autant que
les effets des cessions engagées restent à ce stade modérés sur le
premier semestre. La performance à périmètre courant reflète aussi de
l’effet des livraisons d’immeubles et acquisitions récentes (+9,9 M€,
avec les livraisons de Paris-Amsterdam, Lyon-Septen et de 2 résidences
étudiants en 2017, puis de Paris-Ville l’Evêque et Paris-Guersant en
2018), ne compensant pas encore les pertes de loyers provenant des mises
en restructuration d’actifs à fort potentiel de création de valeur
(-13,0 M€) et des cessions (-5,1 M€). Cette performance bénéficie aussi
d’une croissance à périmètre constant de +1,8% à fin juin 2018,
surperformant une indexation en légère progression à +1,0%.

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³ Soit 2,2% retraité des éléments exceptionnels détaillés en
page 3 de ce communiqué

Loyers annualisés

Les loyers annualisés au 30 juin baissent de -17 M€ par rapport au 31
décembre 2017, traduisant la privation de loyers provenant des cessions
finalisées au cours du premier semestre, mais également des départs de
locataires sur des immeubles ayant vocation à être mis en
restructuration. Ces pertes de loyers ne sont que partiellement
compensées par les livraisons d’immeubles du premier semestre (Ville
l’Evêque dans Paris-QCA et Paris-Le Jade).

Notons en outre que les loyers provenant des actifs faisant l’objet de
promesses de vente à fin juin 2018, sont inclus dans les loyers
annualisés ci-dessous pour près de 50 M€.

Bureaux : une dynamique
favorable sur les zones les plus centrales

A périmètre constant les loyers de bureaux s’inscrivent en
hausse de +1,8% (soit +2,2% retraités des éléments détaillés ci-dessous)
conformément aux attentes du Groupe. Cette hausse traduit l’amélioration
du taux d’occupation financier dans un contexte de reprise des marchés
de bureaux en Région parisienne, à la suite notamment des
commercialisations du Cristallin au Groupe Renault et de surfaces de
l’immeuble Défense-Ouest à Arkema. Cette hausse bénéficie également
d’une indexation en amélioration (+1,1%).

Notons que la baisse à périmètre constant de -4,2% sur le portefeuille
de bureaux à Paris hors QCA s’explique intégralement par la
renégociation d’un bail sur un seul immeuble en bordure de Paris.

Par ailleurs Gecina avait perçu au cours du premier semestre 2017
d’importantes indemnités de départs de locataires, ce phénomène ne s’est
pas répété au cours du premier semestre 2018, créant ainsi un effet de
base défavorable, et rendant les performances par sous-zones
géographiques sur un seul semestre peu pertinentes. Retraité de ces
indemnités et excluant cet unique actif situé aux portes de Paris, le
taux de croissance à périmètre constant des loyers de bureaux serait de
+2,2%.

Par conséquent, les performances affichées masquent une bonne
contribution des zones les plus centrales.

La contribution de la réversion locative à la croissance à périmètre
constant s’établit à +0,5% dans le QCA parisien, est neutre
dans le Croissant Ouest, et est encore négative sur le reste de
l’Ile-de-France (-0,4%) traduisant ainsi le différentiel de
dynamiques locatives en faveur des zones les plus centrales.

Cette performance organique dans un contexte d’amélioration des
conditions locatives de marché dans les zones les plus centrales permet
au Groupe de confirmer que la variation des loyers de bureaux à
périmètre constant est maintenant attendue autour de +2% en 2018.

A périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s’inscrivent
en hausse de +49,2% sous l’effet notamment de l’intégration d’Eurosic
(pour +90,9 M€). Les acquisitions récentes (les immeubles Courcelles
dans le QCA parisien et Adamas à La Défense en 2017) ont généré +3,0 M€
sur le premier semestre, et les premiers loyers perçus sur les immeubles
livrés en 2017 (55 Amsterdam à Paris et Septen à Lyon) et 2018 (Ville
l’Evêque et Guersant à Paris) s’élèvent à +5,9 M€. En parallèle, les
pertes de loyers provenant des immeubles à fort potentiel de création de
valeur mis en restructuration représentent -13,0 M€, dont plus de la
moitié provient de la mise en restructuration de l’immeuble situé au 75
avenue de la Grande Armée dans le QCA parisien, ex siège du Groupe PSA.

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⁴ Soit 2,2% retraité des éléments exceptionnels détaillés en
page 3 de ce communiqué

Logements traditionnels : une
dynamique organique favorable

A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de
logements traditionnels s’inscrivent en hausse de +1,8%, alors que la
croissance organique ne s’élevait que de +0,6% en 2017.

Cette performance tient compte d’une indexation à +0,8%, de
l’amélioration du taux d’occupation financier, mais également de la
matérialisation d’une réversion positive (+0,2%) sur les relocations
d’appartements effectuées depuis le 1^er janvier 2018 +5,5% en
moyenne au-delà du loyer du précédent locataire.

A périmètre courant la baisse des loyers de -3,8% à 52,8 M€
résulte de l’avancée du programme de cession de logements par unités
vacantes lancé ces dernières années par le Groupe.

Logements étudiants : premiers
effets des livraisons de 2 résidences en 2017

Les revenus locatifs des résidences étudiants sont en hausse
significative à périmètre courant (+15,5%) traduisant l’effet des
livraisons de 2 résidences à Puteaux et à Marseille au cours de l’été
2017.

A périmètre constant, la bonne dynamique locative traduit les
conséquences positives du redressement opérationnel de l’établissement
de Lille.

Des tendances de marché toujours favorables pour les bureaux
notamment au cœur de Paris

Le premier semestre 2018 s’inscrit sans surprise dans la continuité des
tendances observées en 2017 sur les marchés de bureaux en Région
parisienne, avec une très forte dynamique locative sur les marchés les
plus centraux.

Les volumes de transactions locatives s’inscrivent en hausse de +15% par
rapport à un premier semestre 2017 pourtant déjà fort, atteignant ainsi
un point haut depuis 2008. Cette performance est portée notamment par
les opérations de grandes tailles, et un appétit marqué des locataires
pour les immeubles de qualité dans les zones centrales et notamment au
cœur de Paris.

Dans Paris intra-muros, la demande placée continue de croître au premier
semestre (+6,4%) alors même que l’offre immédiate en forte contraction
(-18%) atteint un plus bas historique représentant 4,5 mois de
transactions seulement, contre 15,6 mois en moyenne sur la Région
parisienne. Cette performance traduit un phénomène de croissance des
pré-commercialisations, les locataires se portant toujours plus en amont
des livraisons au cœur de Paris. Le taux de vacance atteint un plus bas
historique dans Paris à 2,4% (vs. 2,8% fin 2017) très en deçà de la
moyenne sur la Région parisienne dont le taux de vacance bien qu’en
baisse ressort à 5,6% (vs. 6,2%).

Cette situation très favorable aux zones de rareté, devrait se maintenir
dans les années qui viennent dans la mesure où l’offre future ne suffira
pas à compenser le déficit d’offre actuel. Les entreprises à la
recherche de surfaces de bureaux continuant ainsi de se positionner très
en amont des livraisons, sur des offres encore plus lointaines. A titre
d’illustration de cette rareté, Paris intra-muros rassemble sur le
premier semestre 41% des transactions locatives, mais seulement 12% de
l’offre disponible immédiatement.

Ces tendances favorables concernent en premier lieu Paris intra-muros
(60% du patrimoine bureaux de Gecina) mais également sur d’autres
marchés comme celui de La Défense où l’offre immédiate recule de -37% et
le taux de vacance se réduit de 7,9% fin 2017 à 5,4% fin juin 2018, à
l’issue d’un second trimestre actif en matière de commercialisations.

Ces tendances favorables de marché permettent au Groupe d’afficher une
réversion positive sur les loyers faciaux sur les immeubles loués et
reloués de près de +6,2% (bureaux et commerces), avec +14% dans Paris
intra-muros et -3% dans le reste de la Région parisienne.

Un taux d’occupation stable, à un niveau toujours élevé

Le taux d’occupation financier moyen (TOF) au premier semestre
2018 s’établit à 95,6% affichant une quasi stabilité sur 6 mois comme
sur un an. Cette stabilité masque une progression du taux d’occupation
financier sur le périmètre du résidentiel traditionnel en raison de la
location de grands appartements familiaux jusqu’alors vacants.

Résultat récurrent net part du Groupe en forte progression

Le résultat récurrent net part du Groupe s’inscrit en hausse de
+50,8% à 230,3 M€, soit 3,14 € par action (+31,2%). Cette performance
provient de l’intégration d’Eurosic, des conditions de financement de
cette acquisition, mais aussi de la matérialisation des synergies
opérationnelles et financières. L’impact des cessions réalisées depuis
le début 2018 reste encore modéré, mais sera plus important au second
semestre. De plus, dans la mesure où l’acquisition d’Eurosic a été
réalisée au cours du deuxième semestre 2017, la croissance des agrégats
financiers sur l’ensemble de 2018 par rapport à 2017 sera mécaniquement
inférieure à celle observée sur le premier semestre.

Notons également que sur le premier semestre les privations de loyers
(mises en restructuration d’actifs à fort potentiel et cessions) sont
encore supérieures aux nouvelles recettes locatives provenant des
livraisons d’immeubles et des acquisitions (hors Eurosic).

Rotation du patrimoine :
variation nette des loyers +97,4 M€

Cette progression traduit la rotation du patrimoine réalisée en
2017 et au premier semestre 2018, principalement avec l’acquisition
d’Eurosic en 2017, mais également au travers de l’avancée du programme
de cessions annoncé lors de l’acquisition de cette foncière.

Les acquisitions récentes ont généré +102,5 M€ de loyers sur 2017
(dont 99,5 M€ provenant d’Eurosic net des cessions réalisées depuis sur
ce périmètre, le reste étant généré par 3 immeubles acquis à Paris,
Neuilly et à La Défense).

Les pertes de loyers provenant des cessions réalisées représentent
-5,1 M€. Notons qu’une partie significative des cessions réalisées
ou sécurisées sont aujourd’hui sous promesses de vente, notamment les 2
portefeuilles d’actifs situés en Régions dont les ventes seront
finalisées au deuxième semestre pour 775 M€.

Opérations liées au pipeline (livraisons
et lancement de restructurations) : variation nette des loyers -6,2 M€

La variation du Résultat récurrent net part du Groupe est également
impactée par les opérations liées au pipeline. Les loyers
supplémentaires générés par les livraisons récentes d’immeubles en
développement représentent au premier semestre +6,9 M€ (55 Amsterdam,
Lyon-Septen, et 2 résidences étudiants en 2017, puis Le Jade, Guersant
et Ville l’Evêque en 2018). En parallèle, les immeubles transférés dans
le pipeline en 2017 expliquent une baisse temporaire des revenus
locatifs pour -13,0 M€, avec notamment l’immeuble situé au 75 avenue de
la Grande Armée, ex siège du Groupe PSA.

Optimisation des frais financiers

Les frais financiers augmentent de +4 M€ seulement alors que le volume
de dette nette est passé sur un an de 3,9 Md€ à 8,2 Md€, principalement
du fait de l’acquisition d’Eurosic. Cette quasi stabilité traduit la
baisse du coût moyen de la dette à 1,4% à fin juin 2018 contre 1,7% en
2017 et 2,2% en 2016 (y compris coûts des lignes de crédit non tirées),
alors que la maturité moyenne de celle-ci augmente encore à 7,4 années
(vs. 6,9 années fin 2017).

⁽¹⁾ Post ajustement de la distribution de DPS liés à
l’augmentation de capital réalisée en août 2017 (coefficient
d’ajustement de 0,97391)

La marge locative s’établit à 91,9%, stable par rapport au
premier semestre 2017. La baisse de la marge locative sur le
portefeuille bureaux (-180 pb à 94,1%) étant compensée par la hausse de
la marge locative sur le logement et sur les résidences étudiants. La
progression de la marge locative sur le logement (traditionnel et
étudiants) traduit à la fois la progression du taux d’occupation
financier, la montée en puissance de certaines résidences étudiants à La
Défense et Lille notamment.

Baisse du coût moyen et nouvel allongement de la maturité moyenne de
la dette

Gecina a poursuivi l’optimisation de son passif en profitant d’un
environnement volatil mais toujours favorable pour progresser sur
l’ensemble de ses indicateurs financiers, avec :

• la levée de 1,9 Md€ de financements long terme (7,7 années de
  maturité moyenne) incluant une nouvelle émission obligataire de 500 M€
  à 12 ans et 1,4 Md€ à travers 11 nouvelles lignes de crédit bancaires
  bilatérales,
• le remboursement (ou annulation) anticipé de 1,9 Md€ de financements,
  dont 80% portés au sein du Groupe Eurosic,
• la remontée chez Gecina SA des placements privés obligataires (0,7
  Md€) auparavant portés par Eurosic et Foncière de Paris à l’issue des
  Assemblées Générales des porteurs tenues en juin 2018.

Ces opérations ont permis de finaliser l’intégration complète de la
structure financière d’Eurosic dans la structure financière consolidée.
A fin juin, les dettes logées au sein du Groupe Eurosic ne représente
plus que 0,2 Md€ (vs 3,2 Md€ en août 2017 au moment du rapprochement) et
Gecina SA porte maintenant 97% des financements du Groupe.

L’intégration rapide des financements d’Eurosic, le recours aux marchés
obligataires dans de bonnes conditions, et l’optimisation de la
structure combinée ont eu des effets positifs sur les agrégats du Groupe
avec un coût moyen de la dette total en baisse significative sur le
semestre (à 1,4% contre 1,7% en 2017) et un allongement additionnel de
la maturité de la dette (7,4 années contre 6,9 années à fin 2017) et des
couvertures.

A fin juin 2018, le LTV de Gecina, s’élève à 41,4% hors droits et 39,0%
droits inclus. En intégrant les cessions sous promesse à date, le LTV
proforma du Groupe ressort à 38,4% hors droits, d’ores et déjà en deçà
de 40%, conformément à l’objectif annoncé par Gecina lors de
l’acquisition d’Eurosic.

⁽¹⁾ proforma des cessions sous promesses de vente au 30 juin
2018

1,6 Md€ de cessions tertiaires déjà réalisées ou sécurisées
renforçant la centralité du patrimoine du Groupe et ramenant son LTV en
deçà de 40%

Depuis l’acquisition d’Eurosic, Gecina a cédé ou sécurisé la vente de
près de 1,6 Md€ d’actifs, dont 1,2 Md€ depuis le début de l’année.

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