Mercialys : Déploiement efficace de la stratégie opérationnelle et d’arbitrages

PARIS–(BUSINESS WIRE)–Regulatory News:

Mercialys (Paris:MERY) :

Forte progression de +2,8% des loyers facturés à périmètre
constant hors indexation, hausse à périmètre courant de +0,2% à 92,1
M€, malgré l’effet des cessions réalisées en janvier 2017

Nette surperformance de la fréquentation des centres et du
chiffre d’affaires des commerçants

FFO à 59,6 M€ (soit +1,6%), progression du FFO sous-jacent
hors effet des cessions 2017 à +5,3%

Hausse de +2,1% de l’ANR triple net EPRA sur 12 mois : 20,31
€ / action

Succès de la mise en œuvre du pipeline de développements :
ouvertures de 4 transformations d’hypermarchés, dont l’impact favorable
sur les résultats sera renforcé par les livraisons au 2^nd
semestre de 5 nouvelles transformations d’hypermarchés et de 3
extensions de centres commerciaux

Renforcement de la structure financière avec la cession de 177 M€
d’actifs à fin juillet, engendrant un LTV pro forma de 39,1%,
-210 pb par rapport à fin 2016. Le LTV est attendu vers 37% en
fin d’année

Perspectives 2017 : objectif de croissance organique des
loyers hors indexation supérieure à +2% réitéré. Compte tenu du
calendrier des cessions sur l’exercice et de la qualité de la
performance opérationnelle, la baisse du FFO sera d’une moindre ampleur
que les -5% annoncés en début d’année. Distribution d’un acompte
sur dividende de 0,41 € / action en octobre 2017. Le dividende correspondra
à 85% à 95% du FFO et sera au moins stable par rapport à
2016.

Les résultats semestriels sont très satisfaisants dans un environnement
de marché marqué par le contexte pré-électoral, des impacts calendaires
défavorables, et un secteur textile sous pression. De multiples leviers
opérationnels ont été mis en œuvre, engendrant une croissance organique
(hors indexation) de +2,8%.
Ainsi, la remarquable surperformance de
la fréquentation des actifs de Mercialys et du chiffre d’affaires des
commerçants a été alimentée par l’effet des différents projets menés sur
de nombreux sites. La fréquentation a également bénéficié des premiers
effets du programme de fidélisation digital. Enfin, la croissance
organique a profité d’une réversion soutenue, principalement engendrée
par les recommercialisations, ainsi que de l’impulsion toujours
puissante du Commerce Ephémère, à l’origine de nombreux nouveaux
concepts commerciaux.

Parallèlement, afin d’offrir aux commerçants des outils d’analyse de
performance, de communication et de développement, Mercialys a mis en
place un écosystème digital de services dédié à ses locataires « La
Galerie des Services », déployé en adéquation avec la marque G La
Galerie.

Le résultat des opérations (FFO) ressort à 59,6 M€, une hausse de +1,6%
par rapport au 1^er semestre 2016. Le FFO sous-jacent excluant
l’impact des cessions réalisées en 2017 est en croissance de +5,3%. Dans
le même temps, l’ANR EPRA triple net a progressé de +2,1% sur 12 mois et
+0,5% sur 6 mois à 20,31 €/action.

Conformément à l’objectif de baisse de son ratio d’endettement (LTV),
Mercialys a cédé 8 actifs à fin juillet pour 177,2 M€ AEM. Les
arbitrages ont porté sur des sites (1) ne permettant plus la mise en
place de projets structurants, (2) localisés dans des zones moins
attractives selon la définition de la Société ou (3) dont la taille
limitée ne s’inscrivait pas dans la stratégie digitale et d’asset
management de Mercialys.

Dès lors, le LTV ressort à 39,6% à fin juin, et 39,1% pro forma de la
cession du site de Dijon conclue en juillet, contre 41,2% à fin décembre
2016. Mercialys poursuivra cette stratégie de désendettement, en
bénéficiant d’un environnement de taux de capitalisation favorables au
sein d’un cycle haussier, et reconstituant une marge de manœuvre
significative pour le financement du pipeline de développement relutif
de 586 M€. Le LTV devrait baisser vers 37% en fin d’année.

Mercialys réitère son objectif d’une croissance organique des loyers
hors indexation supérieure à +2% en 2017. Compte tenu du calendrier des
cessions sur l’exercice et de la qualité de la performance
opérationnelle, la baisse du FFO sera d’une moindre ampleur que les -5%
annoncés en début d’année. Au travers de ces résultats et perspectives,
le Conseil d’administration a décidé le versement d’un acompte sur
dividende de 0,41 euro par action en octobre 2017. Pour l’ensemble de
l’exercice, Mercialys prévoit un dividende dans une fourchette de 85% à
95% du FFO 2017, et au moins stable par rapport à 2016.

I. Activité et résultats du 1^er
semestre 2017

Des indicateurs opérationnels bien orientés participant à la hausse
sensible du FFO hors effet des cessions du 1^er
semestre 2017

Les loyers facturés progressent de +0,2% à 92,1 M€ au
travers de la croissance organique ainsi que de l’effet des acquisitions
réalisées en 2016, compensant l’impact des cessions effectuées en 2016
et 2017.

La croissance organique des loyers facturés est demeurée sur une
tendance très performante de +2,9%, soit +2,8%
au-dessus de l’indexation. Cette dynamique est engendrée notamment
par l’effet positif des recommercialisations sur le portefeuille en
exploitation, et sur les transformations de cafétérias et
d’hypermarchés. L’activité de Commerce Ephémère représente toujours un
moteur de croissance organique notable (soit une contribution de +0,8%),
et permet un renouvellement permanent de l’offre et l’implantation de
concepts innovants sur les sites.

Les centres commerciaux de Mercialys ont continué à surperformer le
secteur en France, à la fois en termes de fréquentation et d’évolution
du chiffre d’affaires des commerçants¹. Ainsi, en cumul à fin
mai 2017, le chiffre d’affaires des commerçants des grands
centres et principaux centres locaux de proximité de Mercialys a
progressé de +1,8%, contre un recul de -1,6% pour l’ensemble du marché
des centres commerciaux (CNCC), soit un écart positif de +340 pb. La fréquentation
des grands centres et principaux centres locaux de proximité de
Mercialys a progressé quant à elle de +0,8% en cumul à fin juin 2017,
contre un recul de -2,5% pour le CNCC, soit une surperformance de +330
pb.

Le taux de vacance financière courante s’établit à 2,2% au 1^er
semestre 2017, un niveau légèrement inférieur au taux constaté à fin
2016 (2,5%). Le taux de recouvrement sur 12 mois reste élevé à 97,1%, en
ligne avec la tendance constatée à fin 2016 (97,1%).
Le taux
d’effort s’élève à 10,2%, en légère diminution par rapport au 31
décembre et au 30 juin 2016 (10,3%) suite aux cessions réalisées sur le
semestre. Le poids raisonnable du coût de l’immobilier dans le compte
d’exploitation des commerçants laisse une marge d’augmentation possible
de ces loyers lors des renouvellements ou à l’occasion de
restructurations.

Les revenus locatifs, à 93,1 M€, sont stables par rapport au 1^er
semestre 2016.

L’EBITDA ressort à 79,3 M€, également stable par rapport
au 1^er semestre 2016, la marge EBITDA s’établissant à 85,2%
(vs. 85,4% au 30 juin 2016).

Les frais financiers nets, retraités de l’effet non
récurrent de la valorisation des instruments dérivés (-2,1 M€) diminuent
de -0,2 M€ par rapport au 30 juin 2016 à 15,1 M€ à fin juin 2017. Ce
recul est essentiellement engendré par une baisse du coût des billets de
trésorerie sur la période. Sur cette base, le coût moyen de la dette
tirée s’établit à 1,9% contre 2,0% au 31 décembre 2016 et 2,1% au 30
juin 2016.

La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence
s’élève à 1,3 M€ au 30 juin 2017, contre 0,3 M€ au 30 juin 2016. Cette
évolution est liée à la comptabilisation de la contribution de la SCI
Rennes Anglet depuis juin 2016, ainsi qu’à la contribution des actifs de
centres commerciaux de Niort et Albertville acquis en décembre 2016 par
la SCI AMR.

Les intérêts ne donnant pas le contrôle hors amortissements et
plus-values s’élèvent à 5,1 M€ au 30 juin 2017, en léger recul par
rapport au 1^er semestre 2016 (5,2 M€).

Les impôts représentent une charge de 1,1 M€ à fin juin 2017
contre 0,7 M€ au 1^er semestre 2016. Ce montant intègre
essentiellement 0,8 M€ au titre de la CVAE et 0,3 M€ d’impôt sur les
sociétés.

Le résultat des opérations (FFO²)
progresse de +1,6% à 59,6 M€, soit 0,65 euro par action³.
Hors effet des cessions réalisées au 1^er semestre 2017, le
FFO serait en croissance de +5,3%.

II. Investissements et cessions

La mise en œuvre du pipeline de développements se poursuit avec succès

4 projets de transformation de grandes surfaces alimentaires
(GSA) ont été livrés au 1^er semestre 2017, permettant
d’installer des moyennes surfaces, ainsi que des enseignes nationales et
internationales qui contribueront à engendrer du trafic sur ces centres
commerciaux.

Ainsi, H&M, Sostrene Grene et Kiko se sont notamment installés sur la
transformation du site de Quimper, Vib’s et Armand Thierry à Fréjus, la
FNAC à Saint-Etienne et New Yorker à Poitiers.

Mercialys poursuit la mise en œuvre de son pipeline de développement
contrôlé, qui représente

97 M€ d’investissements d’ici 2019, dont 62 M€ restent à engager, qui
permettront de créer 6,6 M€ de loyers annualisés additionnels.

La Société bénéficiera des livraisons suivantes au 2^nd
semestre 2017 :

• 5 projets de GSA transformées sur les sites d’Angers, Narbonne, Nîmes,
  Rennes et Toulouse. Au total, les 9 projets de transformations de GSA
  livrés en 2017 engendrent un montant total annualisé de loyers de 1,9
  M€ représentant un taux de rendement de 7,5%
• Mercialys livrera 3 projets majeurs d’extension de centres commerciaux
  à Rennes, Morlaix et
  Saint-Etienne en décembre 2017, générant 3,3
  M€ de loyers et un taux de rendement de 7,0%.

Des avancées significatives dans le plan de cessions : 177,2 M€
d’arbitrages à fin juillet 2017

Mercialys a engagé en 2017 un plan d’arbitrages ayant pour objectif
d’abaisser le ratio d’endettement (LTV) significativement en deçà de 40%
à fin 2017. Cet objectif vise, dans un contexte de taux toujours
favorable, à cristalliser des valeurs notamment sur des actifs devenus
matures ou dont le potentiel de développement apparait réduit, tout en
assurant une marge de manœuvre pour le financement d’un pipeline
contrôlé et potentiel relutif.

A fin juillet 2017, Mercialys a cédé 8 actifs pour un montant total de
177,2 M€ AEM.

Ainsi, en juin 2017, Mercialys a conclu la vente du site de Poitiers
Beaulieu avec un family office financé par HSBC pour 78 M€ AEM,
correspondant à un taux de sortie de 5,8%. Ce centre commercial a été
intégralement rénové en 2016 et a bénéficié de l’installation au 1^er
semestre 2017 du nouveau concept de magasin New Yorker sur plus de 1 100
m².

En juillet 2017, Mercialys a cédé à un fonds constitué par Stam
Europe pour le compte de Helaba Invest le site de Fontaine-lès-Dijon
pour 27,5 M€ AEM, soit un taux de sortie de 5,4%. Ce centre commercial a
fait l’objet de 3 vagues de restructurations et de rénovations depuis
2008.

Ces cessions s’ajoutent aux ventes d’actifs réalisées en janvier
2017.

En effet, Mercialys avait cédé au Groupe Casino 5 galeries de services
pour un montant total de 38,9 M€ AEM et un taux de rendement de sortie
de 5,8%. Ces arbitrages ont porté sur des actifs diffus, dont la taille
individuelle (inférieure à 5 000 m²) ne permet pas la mise en place de
projets globaux de transformation, et pour lesquels le Groupe Casino
représente l’acquéreur naturel compte tenu de leur localisation autour
d’hypermarchés Géant.
Par ailleurs, Mercialys avait cédé au Groupe
Casino l’hypermarché transformé de Toulouse Fenouillet pour un
montant de 32,8 M€ AEM, représentant un taux de sortie de 5,0%.
Mercialys avait mis en œuvre deux projets de création de surfaces
additionnelles de galeries marchandes sur les surfaces de l’hypermarché
permettant de renforcer l’attractivité du site.

III. Portefeuille et structure financière

L’actif net réévalué triple net (format EPRA) est en hausse de +2,1%
sur 12 mois et de +0,5% sur 6 mois

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 3 698,9 M€,
droits inclus, en recul de -2,6% sur 6 mois sous l’effet principalement
des variations de périmètre (-151,5 M€), compensant les impacts de la
compression du taux de capitalisation moyen (+35,0 M€) et de la hausse
des loyers à périmètre constant (+18,3 M€). A périmètre constant, la
valeur du patrimoine de Mercialys augmente de +2,9% sur 12 mois
et de +1,5% par rapport au 31 décembre 2016.

Le portefeuille de Mercialys à fin juin 2017 est constitué de 64 actifs
dont 58 centres commerciaux et sites de centre-ville, incluant
une proportion de 76% de grands centres commerciaux, 23% de sites de
proximité leaders et de centre-ville et 1% d’autres actifs.

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 5,14% au 30
juin 2017, contre 5,25% au 31 décembre 2016 et 5,28% au 30 juin 2016. La
compression de 11 pb constatée au semestre provient essentiellement d’un
effet mix suite à la cession de 5 galeries de services et du site de
Poitiers pour un taux de sortie de 5,8%.

L’actif net réévalué triple net (format EPRA) est en hausse de +2,1%
sur 12 mois et de +0,5% par rapport au 31 décembre 2016 à 20,31 euros
par action. La variation sur le semestre résulte des impacts suivants :

• versement de dividendes : -0,63 €
• résultat net : +0,54 €
• variation de la juste-valeur du patrimoine : +0,18 €
• variation de la juste-valeur des instruments financiers : +0,04 €
• autres éléments : -0,04 €

Une structure financière renforcée

L’environnement de taux est resté favorable pour le financement des
investissements de Mercialys au 1^er semestre 2017. Ainsi, la
Société a émis des billets de trésorerie pour un encours de 272 M€
(nets) à fin juin 2017, à un coût moyen négatif. La composition de la
dette tirée de 1 501 M€ est inchangée par rapport à fin 2016, constitué
de 2 souches obligataires et de billets de trésorerie.

Parallèlement, Mercialys disposait au 30 juin 2017 de 410 M€ de lignes
bancaires non tirées, montant inchangé par rapport à fin 2016, ainsi
qu’un programme de billets de trésorerie de 500 M€ (utilisé à hauteur de
272 M€ à fin juin 2017).

Le coût moyen réel de la dette tirée pour le 1^er
semestre 2017 est de 1,9%, en baisse de -10 pb par rapport au
niveau constaté durant l’année 2016 (2,0%) et de -20 pb par rapport au
coût enregistré au 1^er semestre 2016 (2,1%). Mercialys a
bénéficié d’un taux moyen légèrement négatif sur l’émission des billets
de trésorerie sur la période.

La structure financière de Mercialys demeure très solide, le ratio de LTV
s’établissant à 39,6%⁶ au 30 juin 2017 (contre 41,2%
au 31 décembre 2016 et 40,6% à fin juin 2016). Le ratio d’ICR
ressort à 4,9x⁷ au 30 juin 2017 (contre 5,3x au 31
décembre 2016 et 6,1x à fin juin 2016).

Le 6 juin 2017, l’agence Standard & Poor’s a réitéré sa notation
BBB / perspective stable sur Mercialys.

IV. Dividende et perspectives

Dividende

Sur la base des excellents résultats affichés par Mercialys pour le 1^er
semestre 2017 et des perspectives de la Société, le Conseil
d’administration de Mercialys, réuni le 26 juillet 2017, a décidé le versement
d’un acompte sur dividende de 0,41 euro par action. Cet acompte, qui
sera versé le 23 octobre 2017, correspond à 50% du dividende distribué
pour 2016 au titre du résultat récurrent fiscal.

Pour l’ensemble de l’année, Mercialys distribuera un dividende au
moins stable par rapport à 2016, dans une fourchette de 85% à 95%
de son FFO 2017.

Perspectives

Compte tenu des performances très satisfaisantes du 1^er
semestre, les objectifs au titre de 2017 de Mercialys sont les suivants :

• une croissance organique des loyers hors indexation supérieure à +2%,
  en ligne avec l’objectif fixé en février 2017;
• une baisse du FFO qui sera d’une moindre ampleur que les -5% annoncés
  en début d’année étant donné le calendrier des cessions sur l’exercice
  et la qualité de la performance opérationnelle.

Ce communiqué de presse est disponible sur le site www.mercialys.fr

A propos de Mercialys

Mercialys est l’une des principales sociétés françaises exclusivement
présentes dans les centres commerciaux.
Au 30 juin 2017, Mercialys
disposait d’un portefeuille de 2 108 baux représentant une valeur
locative de 174,6 M€ en base annualisée.
Elle détient des
actifs pour une valeur estimée au 30 juin 2017 à 3,7 milliards d’euros
droits inclus. Mercialys bénéficie du régime des sociétés
d’investissements immobiliers cotées (« SIIC ») depuis le 1^er
novembre 2005 et est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris
sous le symbole MERY, depuis son introduction en bourse le 12 octobre
2005. Le nombre d’actions en circulation au 30 juin 2017 est de 92 049
169 actions.

AVERTISSEMENT

Certaines déclarations figurant dans le présent communiqué de presse
peuvent contenir des prévisions qui portent notamment sur des évènements
futurs, des tendances, projets ou objectifs.
Ces prévisions
comportent par nature des risques, identifiés ou non, et des
incertitudes pouvant donner lieu à des écarts significatifs entre les
résultats réels de Mercialys et ceux indiqués ou induits dans ces
déclarations. Prière de se référer au document de référence de Mercialys
disponible sur www.mercialys.fr
pour l’exercice clos au 31 décembre 2016 afin d’obtenir une description
de certains facteurs, risques et incertitudes importants susceptibles
d’influer sur les activités de Mercialys.
Mercialys ne
s’engage en aucune façon à publier une mise à jour ou une révision de
ces prévisions, ni à communiquer de nouvelles informations, de nouveaux
évènements futurs ou tout autre circonstance qui pourraient remettre en
question ces prévisions.

ANNEXE AU COMMUNIQUE DE PRESSE : ETATS FINANCIERS

Compte de résultat consolidé

Bilan consolidé

¹ Grands centres et principaux centres leaders de proximité
Mercialys à surfaces constantes. Le site de Quimper, a été réintégré
dans le panel après l’achèvement de travaux lourds.
²
FFO : Funds From Operations = Résultat net part du Groupe avant
amortissements, plus-values de cessions, dépréciations d’actifs et
autres effets non récurrents
³ Calculé sur la base du
nombre d’actions moyen pondéré totalement dilué au 30 juin
⁴ Rendement
hors impact des projets mixtes de centre-ville, qui peuvent également
générer des marges de promotion immobilière
⁵ Les
montants et rendements peuvent évoluer en fonction de la mise en œuvre
des projets
⁶ LTV (Loan To Value) : Endettement
financier net / Valeur vénale hors droits du patrimoine + valeur au
bilan des titres de sociétés mises en équivalence soit 38,8 M€ au 30
juin 2017, la valeur de patrimoine des SME n’étant pas intégrée dans la
valeur d’expertise
⁷ ICR (Interest Coverage Ratio) :
EBITDA / Coût de l’endettement financier net. Au 30 juin 2016, l’ICR
était favorablement impacté par un produit de 1,9 M€ engendré par
l’impact de la juste valeur des instruments financiers. Le ratio serait
ressorti à 5,3x hors cet effet non récurrent. Au 30 juin 2017, il est
impacté négativement par une charge de même nature de 2,1 M€.
⁸
Sur la base du nombre d’actions moyen pondéré sur la période
retraité des actions propres :
– Nombre moyen pondéré d’actions non
dilué au 1^er semestre 2017 = 91 804 967
– Nombre moyen
pondéré d’actions totalement dilué au 1^er semestre 2017 = 91
804 967

Contacts

Mercialys
Contact analystes / investisseurs :
Alexandre
Leroy, Tél : + 33(0)1 53 65 24 39
ou
Contact presse :
Communication
Tél :
+ 33(0)1 53 70 23 34